在海外生活多年，準備退休搬回台灣，有些人會希望買間自己的房子，未來不用擔心租約到期，也方便安排長期生活。
現在找房子的管道很多，但福心在實際服務過程中也發現，真正需要提前處理的，反而是貸款問題。
尤其已經退休的人，即使有存款、有固定退休金，銀行也不一定願意提供一般上班族常見的貸款條件。如果先看中房子、簽了契約，才發現銀行貸款不足，就可能被迫動用更多退休存款。
因此，退休返台買房，我們建議把順序倒過來：先了解自己貸得起多少，再去找適合的房子。
第一步：先算每個月能還多少，不要只問銀行能貸幾成
很多人看房時，會先問：「這間房子可以貸八成嗎？」
但對退休人士來說，更需要問的是：「銀行願意讓我分幾年還？」
台灣並沒有規定年滿 65 歲就不能申請房貸。不過，有些銀行會將借款人年齡和貸款年限一起考慮，例如希望借款人在 75 歲或 80 歲前還清。這是部分銀行的審核方式，並非所有銀行共同適用的規定。
假設你今年 65 歲，銀行只願意讓你貸 15 年，和可以貸 30 年的人相比，每月還款壓力就會差很多。
以貸款 600 萬元、年利率 2.5 %、本息平均攤還為例：
| 貸款年限 | 每月約需還款 |
|---|---|
| 30年 | 23,700元 |
| 20年 | 31,800元 |
| 15年 | 40,000元 |
以上為試算，實際利率及年限以銀行核定為準。
同樣借 600 萬元，15 年期比 30 年期，每個月大約多繳 16,300 元。如果退休後每月收入固定，這筆差額可能影響日常生活費、醫療支出，以及未來需要照護時的預備金。
怎麼做比較好？
先估算自己每個月可以安心拿出多少錢繳房貸，而且繳完後仍有足夠生活費。
接著帶著這個金額去問銀行：「以我的年齡和收入，每月如果希望控制在這個範圍，大約可以貸多少？最長可以貸幾年？」
這樣得到的貸款金額，才比較適合拿來規劃購屋預算。
還要注意，如果名下已有房屋或房貸，可能受到中央銀行不動產貸款規定影響，不能直接假設銀行一定願意貸到八成。
第二步：人在海外，先整理財力證明，再找 2～3 家銀行比較
退休人士可能遇到另一個問題：明明在海外有退休金、股票或存款，為什麼台灣銀行還是覺得收入不足？
原因在於，銀行除了看你有多少資產，也會評估未來是否有穩定收入，可以按月償還房貸。
如果領的是台灣勞保年金或公教退休金，銀行可能比較容易查核給付紀錄。但如果領的是美國、加拿大或澳洲退休金，銀行可能不熟悉相關制度，需要額外文件才能確認收入來源及持續性。
這時候，不要急著把所有海外文件拿去公證或翻譯。先問銀行需要什麼，比自己猜測銀行需要什麼更有效率。
建議先整理三類資料：
- 退休收入： 退休金給付通知、最近的入帳紀錄，以及其他固定收入證明。
- 現有資產： 海外與台灣的銀行存款、投資或其他可提出的財力資料。
- 基本申貸資料： 身分文件、預計購屋預算，以及目前在台灣是否已有房屋或房貸。
接著拿同一份資料詢問 2～3 家銀行，重點比較三件事：
第一，銀行認不認海外退休金？
有些銀行可能接受固定入帳紀錄，有些則要求額外證明。英文文件是否需要翻譯、公證或駐外館處驗證，都應先確認。
第二，可以貸幾年、每個月要繳多少？
不要只比較利率，也要比較貸款年限。同樣一筆貸款，年限縮短，每月負擔就可能明顯增加。
第三，海外資產怎麼認定？
如果大部分存款都在國外，要問銀行是否接受海外帳戶資料、需不需要提供資金來源證明，以及是否要求部分資金先存入台灣帳戶。
有些銀行可能要求資金在帳戶內保留一段時間，但沒有所有銀行共同適用的三個月或六個月規定。
一個容易搞混的地方：以房養老不是一般購屋貸款
有些銀行提供「以房養老」商品，但那通常是讓已持有房屋的人，以房屋作擔保取得退休生活資金，不能直接當成購買新房子的貸款方案。
如果目的是買房，詢問銀行時要明確說明是「購屋房貸」，避免比較到不同用途的金融商品。
第三步：銀行初步評估後，再簽買賣契約
這一步可能是整個購屋過程中最需要小心的地方。
假設你想買一間 1,500 萬元的房子，自己準備 500 萬元，原本打算向銀行貸 1,000 萬元。
結果簽約後，銀行只核准 700 萬元。
這時候，就突然多了 300 萬元的資金缺口。
如果原本的退休存款有一部分要留作生活費，臨時補上這 300 萬元，可能打亂整個退休計畫。
而且，銀行貸款沒有通過，不代表買賣契約就能自動取消。
實際上能否解除契約、是否需要補足價金，以及會不會產生違約責任，都要看契約約定與具體情況。所以我們建議：先讓銀行根據年齡、財力與預計購屋條件進行初步評估，再決定出價。
要注意，銀行的初步評估不等於正式核貸。正式金額仍可能受到房屋鑑價、產權或其他審核結果影響。簽約前，務必請房仲或地政士協助確認「貸款不足時怎麼辦」，包括買方是否必須自行補足、能否解除契約，以及相關付款期限與違約責任。
如果購屋款要從海外匯回，也要提前安排
如果頭期款或全額房款放在海外帳戶，建議在簽約前先詢問台灣的收款銀行：需要哪些資金來源文件、匯款及換匯有沒有申報要求，以及款項能否在約定付款日前完成。
如果資金來自海外退休帳戶，例如加拿大的 RRSP 或 TFSA ，也要先了解提款可能涉及的當地稅務。
把自己的海外存款匯回台灣，並不等於贈與。但如果購屋款由子女或其他家人提供，就可能涉及不同的稅務問題，應另外確認。千萬不要等到付款期限快到了，才開始處理跨境資金。
買房後，別把退休存款全部留在房子裡
對退休人士來說，購屋預算不能只看房價和頭期款。
交屋前後，還可能需要支付契稅、產權登記與地政士費用、房仲服務費，以及搬家或裝修費。
入住後，也有房屋稅、地價稅、管理費及日常維修支出。如果符合自住稅率條件，可以向地方稅務機關確認是否需要申請；剛返台的人尤其要留意戶籍相關規定。
更重要的是，不要為了降低貸款金額，就把大部分退休存款拿去付房款。未來的醫療、生活與照護支出，同樣需要保留資金。
房子也要考慮十年後是否仍適合居住？例如電梯、浴室動線，以及附近醫療和採買是否方便，都會影響年紀漸長後的生活。
如果還沒決定要住台北哪一區，可以先參考福心之前的〈退休想搬回台灣，台北哪一區適合住？12個行政區生活環境比較〉，再依自己的生活習慣挑選物件。
海外返台購屋，有哪些事情可以找人協助？
從海外聯繫房仲、安排返台看屋，到交屋後處理帳單和房屋修繕，都可能需要有人在台灣協調。
福心有曾合作過的房仲資源，可依退休人士的居住需求，協助聯繫房仲、安排看屋與居住評估。入住後，也可以依約協助生活帳單繳納、日常修繕聯繫及生活管理事項。
如果正在規劃退休後回台灣買房，可以參考福心的海外返台退休計畫，了解有哪些在地協助可以提前安排。
房貸是否核准、買賣契約及跨境稅務，仍應由銀行、合格地政士與相關專業人員確認。
退休返台買房，最值得先做的事，是帶著自己的退休收入與資產資料去問銀行。等知道每月能負擔多少、銀行願意貸幾年，再開始找房子，才不容易讓一間原本想安心養老的房子，變成退休後的財務壓力。
本文依截至2026年11月的官方房貸、外匯及稅務資訊整理，提供一般參考，不構成個別貸款、法律或稅務建議。各銀行貸款條件與主管機關規定可能調整，實際申請前應再次確認。